入居者管理

家賃管理業務

• 各入居者へ家賃等、請求書の作成・配布
• 家賃等、入金状況の確認業務
• オーナー様へ家賃等、入金データーの送付
• オーナー様のご指示により通帳管理

家賃の滞納。オーナーにとって、これが最も悩みの種でしょう。特に、滞納者への請求は、気が重くわずらわしいものです。オーナー様が、大切な資産から確実に収益を得るため、東商ハウスでは、毎月の請求書の発行・送付から、水道検針や水道代の徴収、金融機関での自動引き落としの案内や奨励、家賃に関するトラブルの法的解決にいたるまで、オーナーと入居者の間に立って、安心できる家賃管理をお約束します。

家賃管理のパターン

家賃管理の方法は、一括借上（サブリース）以外に、3つのパターンからお選びいただけます。
（メリット・デメリット表示でわかりやすく説明しております）

迅速に家賃チェックができ、滞納管理対策が万全に行える。 月一回の家賃管理報告あり。
オーナー様への当月分家賃振込みが月末振込みとなる。

オーナー様への当月分家賃振込みが、前月末振込みとなる。
家賃チェックはオーナー様ご自身で行っていただきます。 滞納対策が遅れる可能性あり。月一回の家賃管理報告なし。

上記2つのデメリットが解消できる。
デメリットなし。

水道等メーター検針

• 各種メーター検針
• 戸別料金の計算・請求書の発行
• 地区により集金業務

滞納対策

家賃の入金状況を月3回以上行って、滞納している入居者に連絡します。電話による督促、文書による督促、訪問による督促、内容証明郵便（郵送料は弊社負担）による督促、と行い、それでも滞納状態が解消されない場合は、訴訟（訴訟に関する費用は、オーナー様負担となります）、強制退去まで行います。

東商ハウスでは、督促のプロが段階を踏んで責任を持って、滞納状態の解消にあたります。

これまでも、数々の滞納を、合法的に解消してきておりますので、安心してお任せください。

顧問弁護士

深刻なトラブルによって、当事者同士での話し合いによって解決が不可能な場合や、契約面でオーナー様が不利益を被らないよう、東商ハウスでは弊社顧問弁護士と法的な対策、解決にあたっています。

顧問弁護士　竹岡 富美男（元大阪弁護士会 会長）

保証会社を使った賃料滞納対策

2020年4月より新民法が施行され、一気に保証会社を入れて賃貸契約を行うことが主流となりました。理由は、賃貸契約書に連帯保証人の返済極度額を記入することが必要となり、更に「連帯保証人になった」ことを本人に確認し、かつ滞納が発生して1か月以内にその旨を連帯保証人に通知しないと無効となる可能性があるからです。おそらく裁判になると、この通知の有無を立証する為、全て配達証明付きで郵送する必要も出てくるでしょう。そんな煩わしさからも保証会社を入れて契約することをお勧めしています。

保証会社を入れて契約をすれば、確実に賃料が保証されます。 当社では各種保証会社と提携し、当社が指示した金額を入居者の口座から自動的に引き落とし、オーナー様の口座へ振り込む方式を採用しています。万が一口座に引き落とす賃料分の残高が無くても、保証会社が立て替えて支払います。これにより、オーナー様が入金管理をしていなくても確実に入るようになり安心して頂けます。

また、滞納の心配がなくなった分、敷金を預かる必要性が下がりますので、募集時の敷金額を抑えることによって入居率がかなり改善した例も多数ございます。

更に個人情報の問題等から賃貸契約における連帯保証人を引き受ける方が減少している問題もこれにより解決できます。

トラブルやクレームへの対応

入居者は大事なお客様です。入居者が快適に生活できるように、あらゆる配慮を尽くすのがオーナー様の務めであり、入居者募集時の大きな決め手にもなります。

火事や水漏れ、給排水関係などのトラブルが発生する可能性は、24時間、常に存在します。

東商ハウスでは、24時間体制（弊社営業時間中は弊社から、夜間は通報センターからの連絡で、状況に合った専門家が出動します。）の管理システム（設備管理システム・集中機械監視システム）で、入居者からの電話などでの連絡を受けたら、即対応、現場へ急行し、迅速にトラブル解決にあたります。

また、室内設備に不備が発生したり、入居者間、近隣とのもめごとなど、入居者からのクレームは、誠意をもって迅速に、入居者の方に満足いただけるよう、トラブルの解決にあたります。

トラブルやクレームの解決事例

2階共用部分上水管ひび割れ（築20年以上のマンション）

1階入居者宅へ滝のように水漏れ。オーナー様に連絡の上、全て対応を任される。

まず、これ以上被害が広まらないようビニールシートなどで応急処置。さらに、上水管を止めるのに屋上高架水槽を止水。

全館に一時的な断水のお知らせ。被害のあった入居者様には別の空いている部屋に移動をお願いし、被害の無いものを中心に引越しをお手伝いし、レンタルのふとん等、最低限生活に支障のないように手配。

もろもろの費用がかかったが、かねてよりお勧めしていた施設賠償保険に加入していてもらったおかげで、室内の衣服・器財等の賠償金、応急処理費用全て保険でまかなえた。

夜間消防非常警報

当社24時間管理にて、防災センターに非常信号を受信。防災センターから担当に連絡すると同時に、センターからも出動。

幸い入居者のストーブから出た煙による誤作動とわかる。

全館の入居者も非常ベルで表に出てきたが、大事に至らず、非常信号受信から１０分後解決。翌日、オーナー様に事後報告。

賃貸専門の管理会社（家主代行）だから、

全不動産会社からお客様を引っ張って来ます

弊社仲介部門をはじめ、物件近隣の不動産会社に徹底した市場調査を行います。これにより、お預かりした物件の特徴を把握し、オーナー様に報告致します。

また、近隣不動産会社へ徹底的にお客様付けのアプローチを行います。この回数が、1室でも多いお客様付けに繋がります。

更に、REINS（レインズ）という不動産流通機構により、全ての不動産会社に空室情報を発信することが出来ます。これにより全不動産会社が物件を知ることが出来、結果的に全てのお客様にアプローチ出来ます。

例えば、大手賃貸不動産会社に窓口を任せると、その会社のみの客付けとなるケースが少なくありません。（その方が儲かるからです）従って他の不動産会社は客付けできません。また、一般的に不動産会社に客付け依頼を任せても、オーナー様から頂戴する手数料を一部残して業者に配るので、お客様を紹介した不動産会社は取り分が少なくなります。弊社では、オーナー様の立場を維持し中立に全不動産業者に依頼、一律同額の広告料を渡して高い入居率を維持します。

入居審査と賃貸借契約の締結

空室があれば、当然、賃料収益は落ちてしまいますから、退居者が出た場合、できるだけ早く次の入居者を確保したいのが実情です。

しかし、もし新しい入居者が家賃を滞納しがちであったり、トラブルメーカーだったりしたら…、他の入居者の苦情の元となったり、最悪、訴訟問題に発展することも、決して稀なことではありません。

これを未然に防ぐには、入居に適する条件を満たす入居者であるかどうかの見極めと、不備のない賃貸借契約の締結が重要になってくるのです。

入居審査

申込人には住民票・収入証明などの公的な書類を提出してもらい、プライバシーへの配慮も考慮の上、オーナーが提示した条件にそぐう入居適格者かどうかを審査いたします。

また、基本的に法人契約でない限り、当社提携の家賃保証会社との契約を義務付けています。状況によっては、更に連帯保証人の１名増員を申し入れたりもします。審査には万全を期しており、家賃保証会社の審査も必要となります。

賃貸借契約

重要事項説明書・賃貸借契約書・損害保険の申し込みから入居時の説明（入居のしおり配布）、夜間緊急時の連絡先や対応まで、煩雑な作業は全てオーナー様に代わって当社が行います。

また、契約内容は、法改正や公判事例に合わせて、万が一トラブルが発生した場合でも、損害を被らない、あるいは最小限にとどめられるように配慮するとともに、入居者に不安感を与えないような契約条件を設定し、公正な賃貸借契約の締結をお手伝いいたします。

入居者退去時の対応

入居者から退居の申し出があった場合、退居後、室内の破損汚損状態をチェックし、原状回復にかかる費用の算出と工事の内容を決定し、入居者負担額を決定します。その後、原状回復工事の施工手配と工事管理、入居者への返還金計算と続きます。

東商ハウスにお任せいただければ、入居者への返還金額でのトラブルや、工事手配の手間もありません。もちろん、解約申し入れの受領、オーナー様への通知から、退居時の立ち会い、原状回復・リフォームまで、一括で弊社にお任せいただけます。

入居者への返還金

昨今、入居者への返還金や原状回復費用をめぐって告訴されるといった実例も、決して少なくはありません。

東商ハウスでは、弊社顧問弁護士を交え、誠意ある対応で入居者に対応し、トラブルを未然に防ぐよう、最大限の努力をいたします。

返還金の清算業務、清算書の送付、交渉など、全てお任せください。

原状回復とリフォーム

クロスや床材の張り替え、畳・障子の交換、室内清掃といった一般改装でのオーナー様の負担をできるだけ抑えた上で、次の入居者が気持ちよく新生活をスタートできるように、消毒殺菌、水回り消耗品などの交換などの細かい気配りを心がけ、かつ、できるだけ空室期間をつくらないように、迅速な原状回復に努めています。

リフォームに関しては、2,000戸以上の管理の実績とノウハウの蓄積によって、「一般入居者が好む改装」、「家賃アップが望める改装」、「ターゲットを絞った個性的な改装」など、建物や立地、ご予算に応じて様々な手法をご提案いたします。

お金をかけて改装しても、入居者が気に入るとは限りません。物件・立地を分析し、何が長所かをとらえ、最も入居率アップが望める改装をご提案いたします。

共用部分の日常的メンテナンス

エントランス、共用通路、階段、ゴミ置き場、駐車場、駐輪場、メールボックスなど、入居者が毎日使用する共用部分のメンテナンスは、貸主の大事な役割です。

電灯が切れていたり、備品が壊れているといった状況が長く続くことは、単に美観を損ねるだけでなく、入居者からの信頼や、入居希望者の期待を裏切ってしまいます。

電灯などの消耗品や郵便受けなどの備品を、定期的に点検し、不備があれば取り替えます。（消耗品・備品の購入費用は、管理費とは別途ご請求となります）

長期的維持管理

オーナー様の暮らしを支える大切な資産として、あるいは、そこに暮らす皆様のかけがえのない住まいとして、末永く保ちたいマンションの価値と安全性。しかし、堅牢なその建物も外壁や屋上などの躯体の劣化、設備機器や配管の老朽化は防ぐことが出来ません。こうした劣化、老朽化は、放置しておくと日々の快適性を損なうばかりか、安全性にも大きく影響するのは事実です。そこには亀裂や劣化からの雨漏りによる漏電事故や給水設備故障による断水、配管へのピンホールによる室内への水漏れ、さらには外壁タイルの落下事故など、さまざまな危険性が隠されています。

こうした危険性を未然に防ぐ措置として不可欠なのが、プロのノウハウとアドバイスを活かした長期修繕計画。計画的に立案・実行される長期修繕は、日々の快適さを守るのはもちろん、なによりも、大切な資産、新築時の価値を末永く維持することに貢献します。

東商ハウスは、こうした長期修繕計画の 立案から実行までトータルに対応。 オーナー様、入居者の皆様の立場に立って、きめ細かなサポートをさせていただきます。

長期修繕計画例

建物維持保全のために、どのような工事がいつ頃必要で、何年周期で行われるかなど、長期修繕計画の基本となる例です。

☆は全面改修・交換、○は部分補修・部分交換・塗装。

修繕項目：屋根/屋上

アスファルト露出防水

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
○					○					☆					○

アスファルト防水
コンクリート押さえ

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					○										☆

アスファルト
シングル噴・瓦葺

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					☆										○

修繕項目：外壁

タイル貼り

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					○										○

塗装仕上げ

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					☆										☆

修繕項目：外構

フェンス

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
		○							○

修繕項目：鉄部

非常階段棟

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
○					○					○					○

内部鉄部

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
			○								○

修繕項目：内部床面

タイル貼り

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					○										○

塗装仕上げ

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					☆										☆

長尺シート

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
										○

修繕項目：内部壁面

タイル貼り

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					○										○

塗装仕上げ

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					○										☆

修繕項目：内部天井面

ビニールクロス貼り

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
										☆

塗装仕上げ

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					○										○

修繕項目：受水槽

ＦＲＰ製

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
															○

修繕項目：揚水ポンプ

床置式

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
○					○					☆					○

修繕項目：圧送ポンプ

床置式

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
○					○					☆					○

修繕項目：圧送ポンプ

水中式

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					☆										☆

修繕項目：排水ポンプ

排水ポンプ

築年数
5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
					☆										☆

マンションの大規模修繕例

地域密着の弊社だからこそ出来る、細やかな作業

弊社では、金額が割安なことから分譲マンションの大規模修繕のご依頼をいただくこともあります。

お見積もりから工事期間中の近隣の方々へのご挨拶など、工事完了まで責任を持って行っています。

賃貸マンション管理のノウハウを活かした施工計画

長年の賃貸マンション管理の経験を活かして、オーナー様や入居者様に満足いただける対応を心がけています。

外壁が吹き付けのマンション等は、ペンキの塗料を少なくすれば費用はかなり落ちます。しかし、それは早期外壁の劣化や雨漏りの原因にも繋がり、結果オーナー様に更に費用負担をお願いする事態になり兼ねません。弊社ではその様な事がない様にしっかりした施工をしています。

当社実績（一例）

所在地：豊中市東寺内　Ｌマンション（分譲マンション） 築年数：1979年( 昭和54年 ) 8月　　　総戸数：23戸 主な工事内容：仮設工事、塗装壁改修工事、鉄部改修工事、タイル壁改修工事、シーリング工事、防水工事

所在地：豊中市寺内　Ｒマンション（分譲マンション） 築年数：1978年( 昭和53年 ) 10月　　　総戸数：18戸 主な工事内容：仮設工事、塗装壁改修工事、鉄部改修工事、シーリング工事、防水工事

所在地：豊中市東泉丘　Ｓマンション（賃貸マンション） 築年数：1980年( 昭和55年 ) 12月　　　総戸数：13戸 主な工事内容：仮設工事、塗装壁改修工事、鉄部改修工事、シーリング工事、防水工事

損害保険代理店

失火や漏水などによって、建物を損傷・汚損した場合や、入居者の家財に対する損害が発生した場合に備えたオーナー様向けの保険、入居者の過失による 損害を担保する入居者向け保険（入居時に、弊社指定の損害保険への加入をお願いしています）など、もしもの場合に備えて万全を期しています。

●損害保険代理業務に関して●
三井住友海上火災保険株式会社代理店、AIG損害保険株式会社(HPL-004)
弊社在籍の損害保険資格者：33名

業務		業務の実施内容
1	入居者募集業務	a	オーナー様と入居条件等の打ち合せ　（家賃・敷金・敷引金・共益費等）
		b	不動産機構の物件登録・広告活動（仲介業者の対応・依頼　図面・概要書の作成）
2	入居審査業務		入居資格審査を行い、必要書類の徴収・確認（必要に応じて保証人の変更要求・確認）
3	契約業務	a	賃貸借契約書・重要事項説明書・諸書類等、作成
		b	契約代理業務（立会を含む）
		c	決済金（申込金・敷金・家賃等）の確認・処理
		d	契約関係書類のオーナー様への送達
4	損害保険業務	a	申込人への損害保険の加入業務
		b	入居者への損害保険更新業務
		c	入居者過失の場合の損害保険の対応業務
		d	オーナー様への施設賠償保険などの説明・対応
5	家賃管理業務	a	各入居者へ家賃等、請求書の作成・配布
		b	家賃等、入金状況の確認業務
		c	オーナー様へ家賃等、入金データーの送付
		d	オーナー様のご指示により通帳管理
6	水道等メーター検針	a	各種メーター検針
		b	戸別料金の計算・請求書の発行
		c	地区により集金業務
7	消耗品・備品取替		共用部分の消耗品・備品取替（定期的巡回にて取替、費用別途）
8	契約更改・更新業務	a	契約更改業務（オーナー様と協議の上）
		b	値上・値下等の代理交渉業務
		c	更改・更新資料作成、発行
9	家賃滞納・督促業務	a	滞納リスト作成
		b	督促状送付・電話・訪問・内容証明の順で督促
		c	オーナー様へ滞納・督促状況の報告
		d	オーナー様と相談の上、退去勧告
10	トラブル処理業務	a	各種トラブルの対応（緊急立会含む）
		b	事故・故障・水漏れ等の早期応急処置（修理費別途）
		c	設備・機器修理手配業務
11	クレーム処理業務	a	入居者に関るクレーム等の対応
		b	マンション施設に関るクレーム等の対応
		c	近隣からのクレーム等の対応
12	退去と事務処理	a	退去通知の受付
		b	退去時立会業務（鍵受領・公共料金支払確認・引越しゴミ等）
		c	原状回復折衝（入居者負担が有る場合、折衝・見積・清算業務）
		d	退去者の返還金等の事務処理
		e	オーナー様への退去報告書・清算書作成、送付
		f	退去者へ退去清算書の作成・発送
13	内装業務	a	室内点検業務（補修箇所の点検・確認等）
		b	見積書作成（内装工事費の算出）
		c	オーナー様への内装見積の作成・送付
		d	内装工事の発注・工事施工管理・立会・確認
		e	内装工事終了後、入居までのケアー
		f	必要に応じて入居後のケアー
14	弁護士への依頼	a	家賃等、業務９の督促に関らず支払いに応じない場合、オーナー様に報告・相談の上、当社顧問弁護士による法的手続き（内容証明ー訴訟ー明渡し）をとる。
		b	退去時、原状回復費用・敷引金等入居者とのトラブルが発生した場合、オーナー様に報告・相談の上、当社顧問弁護士と対策を講じ対処（訴訟・裁判等）する（訴訟時、裁判費用・弁護士費用・その他諸費用は　オーナー様負担となります）
15	長期修繕計画立案		大規模なものまで含め、長期間定期的な修繕計画を提案し、建物がいつまでも良好な状態を保てるようお手伝いします

入居者・テナント管理を中心とした最低限の業務を、一括で受託いたします。

※上記はあくまで参考例です。（物件によって内容が変更することもございます）
※具体的な管理費用は、マンションの規模によってお見積もりさせていただきます。

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